Para hacerte una casa tienes que ejercer de promotor, en este caso autopromotor, porque la casa será para ti. Una vez determinado el alcance de las obras, hay que realizar un presupuesto, conocer las fases por las que se pasará, los trámites necesarios para cumplir con la legalidad, y todos los profesionales que habrá que contratar necesariamente por ley, y también los que nos pueden servir de gran ayuda y contrataremos de forma voluntaria.
El promotor inmobiliario es el agente de la edificación encargado de planificar todo el proceso constructivo. Esto se traduce en manejar los recursos disponibles, principalmente dinero, y tiempo, que finalmente se traducirá en dinero. Empecemos:
Determinar el alcance de la obra
El alcance de una obra dependerá de tu disponibilidad de tiempo y de dinero para invertir. Éste tiempo y dinero invertido se convertirá en una revalorización del inmueble que podrás recuperar una vez vendido. Tienes varias opciones:
Reformar, Rehabilitar o Construir
Es posible que en vez de disponer de un solar para construir, de lo que dispongas sea de un inmueble, en mejor o peor grado de conservación, que será lo que querrás acondicionar para que sea tu vivienda. Estarás frente a una rehabilitación o una reforma dependiendo de la profundidad de la actuación sobre el inmueble.
Reformar una vivienda
Si en una vivienda no se requiere modificar estructura, muros de carga o elementos portantes, y las actuaciones sobre ella se reducen a una mera renovación o acondicionamiento interior, dichas actuaciones se considerarán una reforma. Una reforma puede llegar a ser integral, cuando en una vivienda se actúa sobre todo lo que no sea estructura, es decir, instalaciones, carpinterías y acabados.
Rehabilitar una casa
En las rehabilitaciones se modifican elementos constructivos de la edificación, o se amplía parte del inmueble, además del puro acondicionamiento del interior. Las rehabilitaciones, así cómo las ampliaciones de las viviendas, requieren de un proyecto de arquitectura y una licencia de obra mayor, por lo que tendrás que contratar a un arquitecto.
Demoler o derribar para construir
Cuando se parte de una edificación preexistente en un terreno, si esta no tiene gran valor o se encuentra en estado de ruina, normalmente es más barato demoler y volver a construir que rehabilitar. Aunque a veces no hay más remedio que rehabilitar porque el inmueble se encuentra protegido. Existen varios grados de protección, que vendrán definidos en la normativa urbanística del municipio. Según el grado de protección se podrá actuar más o menos en el inmueble.
Cualquier actuación sobre un inmueble, además de la adaptación a las necesidades propias, debería ir encaminada a la revalorización del mismo y a la obtención del mayor beneficio en caso de venta posterior.
Definir el Programa de necesidades
El programa de necesidades es la serie de requerimientos que tiene el futuro propietario o autopromotor sobre la edificación, que no es otra cosa que el número de estancias que tendrá la casa y sus distintos usos, con objeto de calcular la superficie, y la forma de las estancias, en el proyecto.
Las limitaciones a la superficie y forma de la vivienda, vienen dadas, además de por el presupuesto disponible, por la normativa urbanística del terreno, por lo que conviene haberlo estudiado antes de comprar la parcela.
Elaboración de un Presupuesto inicial
Aparte de las características que hagan único un inmueble y aumenten su precio con respecto a otros similares, el valor en venta del mismo dependerá: del valor del suelo, por una parte, y por otra, los costes de construcción, es decir, lo que te gastes en rehabilitar o construir.
Valor en venta = Valor del Suelo + Valor de la construcción + Elementos Especulativos
Aclarar que los elementos especulativos que añaden valor al inmueble: no se materializan hasta tener la obra terminada, e igual que añaden valor, lo pueden restar, caso de deteriorarse el entorno. En caso de venta posterior estos elementos especulativos serán beneficio neto para ti.
Factores que influyen en los costes finales
El valor del suelo depende de su ubicación, proximidad al centro de la ciudad, comunicaciones o dotaciones como colegios, hospitales… El valor de la construcción depende de: la superficie construida, la cantidad de mano de obra empleada y la calidad de los materiales de construcción.
Por tanto para abaratar costes puedes:
- Disminuir los metros cuadrados construidos
- Comprar la parcela en una zona más barata
- Disminuir calidades en los acabados
- Emplear prefabricados o realizar tu mismo algunos trabajos
Antes de empezar la construcción, lo mejor es actuar con las dos primeras opciones y dejar las dos últimas como margen de maniobra, porque seguro que lo necesitarás. Todavía no existe la obra que salga más barata que lo que se había proyectado.
¿Cuanto invertir en construir una casa?
Es importante hacer unos números antes de embarcarnos en el proyecto de construir nuestra casa. Hemos de comprobar que todo el dinero que pongamos, es decir, la suma de costes de suelo, construcción y gastos necesarios, no supere el valor de mercado, para poder considerarlo como una inversión.
Valor de mercado de un inmueble
El valor de mercado, según la normativa ECO/805/2003, es el precio al que podría venderse un inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
Para comprobar que no nos gastamos más de lo que podríamos obtener, en caso de venta de nuestra vivienda una vez construida, únicamente tenemos que averiguar el precio de oferta de viviendas similares en el entorno, y comprobar que no lo superamos. Los precios de oferta para poder comparar nuestra futura casa con el mercado, los podemos encontrar en portales inmobiliarios cómo idealista o fotocasa.
¿Que pasa si los gastos superan el valor en venta de la casa?. Entonces la diferencia de lo que ponemos, se consideraría como gasto, y no como inversión, puesto que nunca podríamos recuperar ese dinero. Para ello es importante elegir unos materiales de construcción y unas calidades acordes con el entorno, no pongamos calidades de lujo en un barrio modesto.
Pasos para construir una casa
Cuando tomas la decisión de realizar una autopromoción de viviendas, lo primero es buscar y adquirir una parcela o terreno apto para construir, luego es redactar un proyecto arquitectónico y por último construir lo proyectado sobre el terreno. Cada una de estas fases tendrá unos trámites con la administración para poder construir y legalizar lo construido a su término.
Búsqueda del terreno
Buscar el terreno para construir, es buscar el lugar donde se quiere vivir, si se trata de nuestra vivienda habitual. En este caso, el tamaño de la población, las infraestructuras de comunicación y dotaciones, son aspectos fundamentales a tener en cuenta a la hora de comprar, como también lo es el precio, que dependerá de éstos factores mencionados y de la normativa urbanística a la que se encuentre sujeto.
Encargo de la redacción del proyecto arquitectónico
Una vez que adquirimos el solar, hay que definir qué se va a construir sobre él. Para poder solicitar una licencia de obra y construir legalmente, es necesario la presentación de un proyecto ante el ayuntamiento correspondiente, que comprobará que dicho proyecto se ajusta a la normativa. Para la elaboración del proyecto necesitarás un arquitecto que interpretará la normativa urbanística y se ajustará a tu programa de necesidades. Un buen arquitecto además, te asesorará con buenos consejos para proyectar una casa, como la mejor orientación a adoptar, o cómo calentar la casa de forma gratuita con el sol mediante un diseño bioclimático.
Contrato de las obras de construcción
A no ser que también quieras ser autoconstructor, deberás buscar un constructor que ejecute el proyecto, para lo que deberás pedir presupuesto a varios constructores, preferiblemente de la zona y recomendable al menos tres. Una vez elegido el mejor, (puede ser el más fiable aunque no el más barato), deberás firmar un Contrato de obras, en el que vendrá detallado el presupuesto de contrata, que básicamente te dice por cuanto te va a salir la construcción. Seguramente necesitarás financiación y éste es el momento de buscar una hipoteca autopromotor.
Construcción de la vivienda
Para iniciar la fase de ejecución de obra de la vivienda tendrás que obtener los permisos y licencias necesarios para construir según la normativa urbanística de la zona. Decidir si la construcción la realizará una empresa constructora o bien se opta por la autoconstrucción. Elegir los acabados si no se hubiesen definido ya en el proyecto, y velar por la buena ejecución de la obra. En teoría, el proyecto debería tener definido hasta el último detalle, pero en la práctica no suele ser así y durante la ejecución de la obra se resuelven muchos errores y faltas del proyecto. Hay que tener en cuenta que todo cambio en esta fase, supone un aumento de los costes de construcción de la vivienda que probablemente no estén contemplados.
La construcción y rehabilitación en España
La construcción actual en España, según estadísticas del Ministerio de Fomento, aunque en estos últimos años se haya visto una leve mejoría, está muy lejos del volumen adquirido en el 2007-2008, sólo hay que ver las cifras de concesión de licencias para viviendas de nueva planta:
Esta debacle para los promotores profesionales en promoción de viviendas, no lo es tanto para la autopromoción inmobiliaria. Es más, supone una gran oportunidad, que muchos saben aprovechar. Las cifras hablan por si solas: mientras decrece la construcción de viviendas no unifamiliares, es decir los pisos, aumenta el porcentaje de licencias concedidas para viviendas unifamiliares, autopromociones y rehabilitaciones con respecto al total.
Deducimos que la autopromoción y rehabilitación de viviendas puede considerarse un refugio para los constructores en épocas de crisis.
Normativa sobre construcción
La construcción en España está sujeta a cierta normativa específica que regula desde las partes implicadas en el proceso constructivo, las responsabilidades, obligaciones y funciones de cada uno, hasta el producto final, materiales empleados y garantías.
- Agentes de la Edificación
- Dirección de obras
- Seguridad y Salud
- Subcontratación en las obras de construcción
- Código Técnico de la Edificación (CTE)
- Residuos de construcción y demolición (RCD)
- Toxicidad de materiales de construcción
- Habitabilidad de las viviendas
Documentos de obra
Las distintos hitos en la construcción, van avalados por una documentación obligatoria:
- Visado colegial
- Licencia de obras
- Libro de órdenes
- Libro de incidencias
- Certificado final de obra
- Acta de recepción de obra
- Libro del edificio
- Capítulos de obra